Konu: Konut Kiralarında son durumla ilgili kamuoyuna açıklama.

Son 1 yıldır yükselen enflasyonla birlikte yükselen kira sözleşmelerinin yenilenmesinde artış oranları problem haline gelmiştir. Bu konuda konut kiracılarının her ay yükselen oranda TÜFE nispetindeki artışlarda zorlandığı gerekçesi ile yasada düzenleme yapılmıştır. Yasanın hangi hallerde nasıl uygulanacağına ilişkin yaptığımız çalışmayı kamuoyu ile paylaşmaktayız. Saygılarımızla.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı

Ali Yüksel

 

Konut kiraları 2022 yılında artış oranı nedir?

2022 yılında yenilenen kira sözleşmelerinde TBK 344. Maddesi gereğince, önceki yılın 12 aylık TÜFE oranı ortalaması alınarak artış yapılmaktadır. Bu nedenle 10.06.2022 tarihinde yenilenen bir kira sözleşmesinde Haziran ayı için geçerli TÜFE oranı olan yüzde 39,33 oranı uygulanacaktır.

• 7409 Sayılı Kanun konut kiraları için hangi hükmü getirmiştir?

7409 Sayılı Yeni yasa hükmü , 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 akşamına kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde yüzde 25 oranında net bir oran belirlemiştir.

Kira sözleşmelerinde bu konuda yazılan artış oranları  1.7.2023 e kadar geçersiz  olmuştur. TÜFE oranı artışı da iptal olmamış ama ASKIYA ALINMIŞTIR.

• 7409 Sayılı Yasa belirli kira sözleşmelerine mi belirsiz kira sözleşmelerine mi uygulanacaktır ?

Süresi belirli veya belirsiz  devam eden sözleşmelerde uygulanacaktır.

• 7409 Sayılı Kanundaki artış sınırlaması işyerleri için de uygulanabilir mi?

Yasa sadece konutlara uygulanacak, işyerleri ve arsa ile tarlalar için uygulanmayacaktır. İşyerleri için TÜFE yani bu ay için 39,33 uygulanacaktır.

• Homeofis’ler için hangi hüküm uygulanacaktır?

Home ofisler hem ev hem işyeri olarak kullanılan gayrimenkullerdir. Burada ikametgah konutta ise konut uygulanacaktır.

• Uzun süreli konut kira sözleşmeleri için bu artış geçerli midir?

Uzun süreli kira sözleşmesi 1 yıldan daha uzun sözleşmeler olarak nitelendirilmektedir. Uzun süreli konut kira sözleşmelerine de uygulanacaktır.

• Kısa süreli konut kiraları için bu artış geçerli midir?

Kısa süreli kira sözleşmeleri 1 yıldan daha az sözleşmelerdir.  Bu hüküm, kısa süreli örneğin 7 ay yapılmış konut kira sözleşmesi de feshedilmemiş ve yenilenecekse, yüzde 25 oranı geçerli olacaktır. Kısa süreli kira sözleşmesi ile yazlık kiraları farklıdır.

• Tapuda işyeri olduğu halde konut olarak kullanılan gayrimenkuller için bu hüküm geçerli midir?

Konut kiralama sözleşmesinde ‘’ konut ‘’ olarak belirlenmişse, yeni hüküm uygulanacaktır.

• Yazlıklarda bu hüküm geçerli midir?

Yazlıklar ‘’ konut ‘’ sayılmamaktadırlar. Geçici olarak  yaz döneminde kullanmak amacıyla kullanılan taşınmazlar yazlıktır. Dağ evleri de bu nitelikte geçici kullanıma özgülenmişse bu kapsamdadır. Ancak bu evler de 6 aydan uzun kiralanmışsa yenilenme gününde yeni yasaya tabi olacaktır.

Tarla veya arazilerde yapılan taşınır konut ya da kulübelerde artış hükmü geçerli midir?

Tarla veya arazilerde pandemi sırasında yapılan evler, eğer konut olarak kullanılıyor ve orada yaşanıyorsa, yasa uygulanacaktır. Ancak bu evler betonarme değil, derme, çatma, kulübe ya da taşınabilir nitelikte ise yasadaki artış oranı uygulanmayacak, serbest artış oranı uygulanacaktır.

Köy statüsü olan yerlerde kira artış oranı geçerli midir?

Köy statüsündeki yerlerde de yeni yasa uygulanacaktır. Ancak, ev, ahır ,hara vs. hep birlikte bütün olarak kiralanmışsa, işyeri hükümleri uygulanacaktır.

Kalıcı konut sayılmayan Tiny Houselarda bu kira artış hükmü geçerli midir?

Tiny houseler yasa değişikliğinin dışındadır.

Konut  kira sözleşmelerinin konusu  bir taşınmaz olacaktır. Taşınmaz mal,  eşyanın  esas unsuru olan özüne zarar vermeden  bir  yerden diğer bir yere taşınamayan varlıktır.

Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 728. maddesi  arazi üzerinde devamlı olması hedeflenmeden yapılmış büfe ,çardak, kulübe gibi  hafif yapılar, taşınır yapı sayılmıştır. Baraka cinsinden bir  büfe ,  kulübe, zemine atılmış betona tutturulmuş olsa da taşınmaz sayılmayacak, taşınır mal sayılacaktır. Yargıtay da bu görüştedir. Buna göre kira bedelleri serbest olarak menkul kirası olacağından, kira artışları için de bir üst sınır bulunmamaktadır.

7409 Sayılı Kanun ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi engellemektemidir?

Yasa, binanın imar, inşa, kentsel dönüşüm gibi nedenlerden yıkılacak olması sebebine dayanarak, mal sahibinin tahliye hakkına ilişkin hüküm getirmemiştir. Eski hükümler geçerlidir. Ayrıca mal sahibinin kendisinin, eşinin, çocuğunun veya üst soyunun konut ihtiyacı için de yeni bir hüküm getirilmemiştir.

Konut satılırsa , kira sözleşmesi sona erecekmidir?

Kiralanan  el değiştirmişse yeni malikin tahliye hakkı geçerlidir. Ancak, kira bedeli düşük olduğu için, kanunu dolanmak biçiminde, muvazaalı olarak yakınına devrederse mahkeme tahliyeyi red edecektir.

7409 Sayılı Yasa , tahliye taahhüdü verilmiş konutların tahliyesini engellemektemidir?

Tahliye taahhütleri değişen yasada iptal edilmemiştir. Alınmış taahhütler geçerli, yeni alınacak tahliye taahhütleri de geçerli olacaktır.

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yapılacak yeni sözleşmelerde kira sözleşmesinde kira bedeli olarak  yazılacak rakam sınırlanmışmıdır?

11 Hazirandan sonra yapılacak 1 yıllık dönemli kira  sözleşmelerinde, kira yenileme dönemi, 1 Temmuz’dan önce olacağı için, kira artışı yüzde 25 olacaktır.

7409 Sayılı Yasa mevcut kira tespit davalarını etkilemektemidir?

11 Haziran öncesi açılmış kira tespit davasında, tespiti istenen dönem, 11 Haziran ile 1 temmuz 2023 arası dönemi kapsıyorsa bu madde uygulanmayacaktır.

1 Nisan 2022 tarihinde yenilenen kira sözleşmesi için açılmış bir tespit davası, 1 nisan 2023 e kadar olanı tespit etmekte olduğu halde, kira yenileme dönemi 1 nisan 2022 yani yasa değişikliğinden önce olduğu için, dava etkilenmeyecektir. Buna benzer şekilde 30 Haziran 2023 de yenilenen bir sözleşmede de artış oranı yüzde 25 olacak, 30 Haziran 2024 tarihine kadar yüzde 25 oranında sabitlenmiş olacaktır.

Mal sahipleri 2022 yılına ait gelirlerde gelir beyannamesini nasıl vereceklerdir?

 

Alt kiracılar  için sınırlama gelmişmidir?

Kiracı , konutu başkasına alt kira olarak vermişse, kendisi de alt kiracı da yüzde 25 artış hükmünden yararlanacaktır. Kiraya veren, artışın enflasyon altında kaldığını ileri sürerek, kira ilişkisinin çekilmezliği maddesine dayanarak sözleşmeyi feshedebilir mi?

TBK 331. Maddeye dayanarak, kira bedelinin piyasanın altında kaldığı ve çekilmez olduğu maddesine dayanarak mal sahiplerinin akti feshetmesi, uygulama Yasa ile yapıldığından , mümkün değildir. Tahliye taahhütleri geçerli midir?

Kiralanan konutlar için daha önceden alınmış veya yasadan sonra alınacak tahliye taahhütnameleri geçerlidir.

Kiracının aynı ilçe veya beldede( belediye çevresi içinde)  evi bulunması  halinde fesih maddesi devam ediyor mu?

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde

oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilecektir.

• durumu etkilendi mi?

Beş yılını doldurmuş sözleşmeler için ‘’ serbest rayiçle bedelin tespit edilmesi ‘’ hükmü ise askıya alınmış olmaktadır. 1 Temmuz 2023 tarihine kadar uygulanmayacaktır.

• Yeni yapılacak kira sözleşmelerinde, kira bedelinde anlaşmada bir sınır var mıdır?

Yasa, mevcut kira sözleşmeleri ile ilgilidir. Yeni yapılacak kira sözleşmelerinde rakamı taraflar belirleyecektir. Ancak artış oranları TBK 344. Maddesine tabi olacaktır.

23- Dövizle Kiralanmış konutlarda da oran sınırlaması geldi mi?

Yasa maddesinde açıkça hüküm bulunmamaktadır. Konut kiraları TL veya yabancılara döviz olarak düzenlenebilmektedir. Yabancılara uygulanan sözleşmeler için açık hüküm getirilmemiştir.

24- Öğrencilere verilen konutlar için yeni uygulama geçerlimidir?

Kira sözleşmesinde öğrencilerin kalacağı belirtilmiş olan konutlarda da yeni yasa hükmü uygulanacaktır.

25- Haftalık ya da aylık kiralanan konutlar yeni düzenlemeden etkilendi mi? Bu tip konutlar, düzenlemeden etkilenmemiştir. Serbest anlaşma geçerlidir.