KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASININ DEĞİŞİM İHTİYACI
Kentsel Dönüşüm kavramı ile günümüzde genel olarak 2012 Tarihli 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunu kastedilmektedir. Aslında bu yasadan daha önce yayınlanmış ve halen geçerli olan iki kanun daha mevcut: Birincisi 2005 tarihli 5366 Sayılı Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun Bu kanun, yenileme alanlarını düzenlemektedir. Yasanın amacı 1.maddede ‘’ kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması’’ olarak tanımlanmıştır. İkincisi ise 2010 Tarihli 5393 Sayılı Belediye Kanunun 73. Maddesinde Yer Alan Kentsel Dönüşüm Ve Gelişim Alanıdır. Burada kullanılan kavram ; ‘’Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulanması ‘’ olarak açıklanmıştır. Sayılan bu üç yasanın ortak hedefleri olduğu gibi farklı yönleri de vardır. Bu yazıda ise 6306 sayılı Yasa üzerinde durulmaktadır.
6306 sayılı Yasa ile ilgili birkaç yıldır değişiklik ihtiyacı dile getirilmektedir (Fidan;227, Duymaz,2023, www.gayrimenkulhukuku.org, https://webdosya.csb.gov.tr/db/sehirciliksurasi/). Son aylarda ise ‘’Kentsel dönüşüm mevzuatı yeniden düzenlenmeli’’ biçiminde medyada haberler çıkmaktadır (TRT.com.tr,NTV.com.tr). 6306 sayılı Yasa ve komşu mevzuattaki eksiklikler yapılan araştırma ve çalışmalarda ele alınmıştır. Bu çalışmalarda bir çok öneri getirilmiştir. 2017 tarihli Şehircilik Kurultayı’nda, Eylül 2023’te Erzurum’da yapılan Kentsel Dönüşüm Çalıştayı (https://erzurum.bel.tr/) ve İstanbul’da yapılan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2023 Deprem Gerçeği Ve Kentsel Dönüşüm Şurası (https://csb.gov.tr/) bu çalışmalardan en önemlileri olarak görülmektedir. 2023 yılında yapılan bu arama ve tespit çalışmalarında Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü adına sunduğumuz bazı özel çözüm önerileri ve modeller de olmuştur.
6306 SAYILI AFET (KENTSEL DÖNÜŞÜM) KANUNUNDA YAPILMASI YARARLI DEĞİŞİKLİKLER
- 6306 sayılı Yasa’nın adı ve içeriği uyumsuz, yanıltıcı olduğu görülmektedir. Yasa’nın adı Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak değişmelidir.
Afet kavramı geniş- deprem, yer kayması, sel, su, deniz, çölleşme, aşırı fırtına, hastalıklar-kovid gibi tehditleri de içine alan geniş bir başlıktır. 6306 sayılı Kanunun başlığı ‘’Afet ‘’ olarak belirtilmiştir. Ancak, yasanın muhtevası tamamen ‘’ deprem ‘’ odaklı kavramlar üzerine kurgulanmıştır. Afetler 7269 da düzenlenmeli, 6306 sadece Deprem riskini ele almalıdır. Diğer afet türleri, niteliği itibarıyla farklı kanunda ele alınmalıdır. Yasa’nın adı Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak değişmelidir.
- 6306 Sayılı Yasa’da bulunan 2/3 çoğunluk malikin karar oranı kaldırılmalıdır. Bunun yerine daha barışçı bir sistem önerilmektedir: Kentsel Dönüşüm Komşuluk Kooperatifi
Mevcut sistemde 2/3 malikler aldıkları kararı ve yaptıkları anlaşmayı, azınlıkta kalan diğer maliklere kabul ettirmeye çalışmaktadırlar. Buna karşı çıkan malikin payı arsa bedeline yakın bir rakamdan satılmaktadır. Burada hem ‘’ komşuluk’’ ilişkisi zarar görmekte, hem de ‘’ mülkiyet hakkı’’ zedelenmektedir. Anayasa Mahkemesi de buna benzer bir konuda mülkiyet hakkının ihlal edildiğini belirtmiştir.
Burada, diğer bir problem, 2/3 malik sayısına ulaşmak için uzun bir süreç geçmesidir. 2/3 oranına ulaşamama riski sebebiyle, bina için riskli rapor başvurusu geciktirilmekte, sağlam olmadığı bilinen binada ikamet edilmeye devam edilmektedir. 2/3 oranı bulununca, başvuru yapılmaktadır. Diğer taraftan, yeni binanın imalat şekli, müteahhit arayışı da uzun süre almaktadır. Her malik kendi çevresinden bir müteahhit bulmakta, onu önermektedir. Böylece, müteahhitlerin çoğu zaman arka planda ikna çalışmaları olmaktadır. İşe uygun, mali durumu iyi, daha önce yaptığı işlerinde problem çıkmamış, teminat verebilecek, taşınma, kira ödemeleri yapabilecek müteahhitin bulunması zaman almaktadır. Bu iki konu, uygulamada 1,5-2 yıl sürenin boşa gitmesine yol açmaktadır. Belki malikler için daha faydalı bir öneri getiren azınlıkta kalan malik ise payını kaybetmektedir. Bu riski göze alamayan malik ise zoraki hakkaniyete aykırı sözleşmeyi imzalamaktadır. Burada bahsedilen iki olumsuz durumu yani hem uzun bir süre geçmesi, hem de bir kısım malikin payının satılarak, komşular arasında davalar açılmasını ortadan kaldırmak Yasa’nın ruhuna daha uygundur.
Önerilen model; Kentsel Dönüşüm Komşuluk Kooperatifi’dir. Kooperatifler, birçok alanda kurulabilmektedir. Ancak, burada, riskli raporun kesinleşmesiyle birlikte, riskli binaya ait arsanın kendiliğinden kooperatife dönüşmesi söz konusudur. Tapu kaydına düşülen şerhle beraber, bu arsanın yönetimi kooperatife geçmektedir. Maliklerin pay oranı değişmeden, payların değerlemesi ile belli olacak değerde, herkes oy hakkına sahip olmaktadır. Tapuya şerhten sonra, 15 gün içinde maliklerden birisi idareye (bakanlık veya belediyeye) başvurarak aldığı yetki ile kooperatif ortakları olan malikleri toplantıya çağıracak, ilk toplantıda, payların değerlemesinin yapılması kararı alınacaktır. İkinci toplantıda ise, maliklerin paylarının değeri oranında oy hakkı olacaktır. Kararlar ilk toplantıda yüzde 50’den fazla oy, çoğunluk sağlanamazsa toplantıya gelen pay sahiplerinin aldığı karar geçerli olacaktır. Genel kurul, hangi yol izlenerek dönüşüm yapılacağına karar verecek, uygulama yönetim tarafından yapılacaktır. Bakanlık ya da belediye görevlisi gözlemci sıfatıyla katılabilecektir. Bu kooperatifin tüm işlemleri bakanlığın kurduğu sistemde şeffaf olarak izlenebilecektir. Bu şekilde, mimar, müteahhit anlaşmaları hızla yapılacak, müzakere süreci uzamayacaktır. Kooperatifin aldığı kararlara karşı olan pay sahibinin payı satılmak yerine, sistemde kalacaktır. Kooperatif eğer kat karşılığı inşaat yolunu seçmişse, müteahhit bu oranda, karar katılmayan malikin payını da inşa edecek ve iş bitiminde resen onun adına tescil yapılacaktır. Eğer para ödemek suretiyle inşaat yapım şekli seçilirse, burada karar katılmayan malikin adına ödemeler bakanlıkça yapılacak, bu kez bakanlık ödeme miktarı kadar malikin bağımsız bölümüne ortak olacaktır. Bu kooperatif iflasa tabi değildir. Kuruluş amacı bittiğinde kendiliğinden tasfiye edilir. Tasfiye sürecini yönetim kurulu veya yoksa bakanlık temsilcisi yürütecektir. Burada, kooperatifin aldığı karardan zarar gördüğünü düşünen ortağın diğer maliklere karşı dava açma hakkı vardır. Bu dava projeyi durdurmayacak, ancak daha sonra tazminat olarak hüküm verilebilecektir. Böylece, hem malik sistem dışına atılmayacak, mülkiyet hakkı korunacak, hem de uzun müzakere ve müteahhit süreci çok kısaltılmış olacaktır. Maliklere tebligat, maliklerin her biri için kredi zorlukları, vekaletname verilmesi ya da azil riskleri burada ortadan kalkmış olacaktır. Bu sistem, kooperatif kurulması yerine adi ortaklığa dönüşme şeklinde de düzenlenebilir.
- Kentsel Dönüşüm Amaçlı Kamu-Özel Girişim Şirketi
Kentsel dönüşümün şu anda uygulanan modelleri; maliklerin kendileri bedel ödeyerek müteahhite imalat yaptırılması, müteahhitle asa payı karşılığı inşaat yapılması, Toki veya Emlak Konutun kamu alanlarını dönüştürmesi şeklinde yürümektedir. İstanbul’da Kiptaş da bazı yenilemeler yapmaktadır. Ancak mevcut modellerin yeterli olduğunu söylemek güçtür. 1999 depreminden itibaren 24 yıl geçtiği halde, bu sürecin tamamlanması için gereken ilave süre 25-35 yıldır. Bu durum, yaklaşan deprem gerçeği ile uyumlu değildir. Bu yavaşlığın nedenlerinden birisi yukarıda belirttiğimiz yasal süreç, diğeri ise yenileme için gerekli ‘’ finans’’ dır. Finans, malikler kendileri yenilemek istese de, müteahhitle anlaşsalar da her iki taraf için gereklidir. Halihazırda, maliklerin ekonomik durumunun çoğu yerde dönüşümün finasmanını karşılamaya yetmediği görülmektedir. Kat karşılığı sitemde de, masrafı müteahhit yapacağından, finansı güçlü müteahhit bulmak zor olmaktadır. Bankalar ise inşaat sektörüne kredi vermemektedir.
Bu zorlukları aşacak ve finans problemini büyük oranda kurulacak, kamu-özel kentsel dönüşüm girişim şirketleri çözebilecektir. Bu modelde; kamu tarafı, bakanlık, toki, emlak konut ya da yerelde belediyeler olmakta, özel girişimler ise, yerel müteahhitler ve her hangi bir iş yapan ya da sadece parası olan küçük yatırımcılardır. Bu şirketin yüzde 35-40 hissesi kamuya ait olacak, kalan hisse, bir kişide yüzde 10 dan fazla olmamak kaydıyla bölgedeki esnaf, yatırımcı veya sıradan halka açılacaktır. Şirket, her bir binanın hesabını ayrı bir işletme olarak tutacaktır. Böylece, şirket aynı anda yüzlerce binayı yenileyebilecektir. Bankada ya da yastık altında duran 100-200-500 bin liralık bedeller bağımsız olarak başka bir iş yapmaya elverişli olmamakla beraber, bu sisteme girdiğinde, dönüşüm için gerekli finans sağlanmış olacaktır. Burada şirketin yönetimi, kamu temsilcisi ve yatırımcı ortaklar arasından seçilecek, bağımsız denetçinin denetimi yapılacaktır. Bu şirketin tüm karar ve uygulamaları Bakanlığın sisteminde görülebilecek ve izlenecektir. Mahalli Toki veya Emlak Konut denebilecek Kiptaş benzeri kamu-özel ortaklıklar her belediyenin bir veya birden fazla kurabilmesi, bu şirketlerin o bölgeden oturanlara ortaklık önceliği verilerek, sermaye oluşumu sağlanmalıdır. Bu ortaklığa esnaf, memur, işçi gibi kişilerin 100-200 bin lira rakamları ile girebilmeleri ve şeffaf şekilde yönetilerek kar paylarını alabilmeleri, SPK denetimi sağlanarak güven unsuru yüksek tutulmalıdır. Faydası: Sermaye problemi büyük ölçüde kalkacaktır. Kentsel dönüşümde zayıf sermayeli ‘’ müteahhite’’ mahkumiyet azalacaktır. Dönüşümün hızını en fazla etkileyen konu olan ‘’ finans’’ büyük oranda çözülmüş olacaktır.
- Kentsel Dönüşümde ‘’Tip Sözleşmeler’’ Getirilmesi
Borçlar kanunumuzda bu konuda özel bir düzenleme bulunmadığından, piyasa şartlarında yapılan ve çoğu zaman amatör kişilerin hazırladığı sözleşmeler kentsel dönüşümde hem malikleri hem de müteahhitleri zorlamaktadır. Bu konuta bakanlık tarafından ‘’ Tip Sözleşme’’ ler hazırlanarak, bundan yararlanma sağlanmalıdır. Sözleşmeler bilinçsiz tarafların rastgele taleplerine göre şekillenmektedir. Belirsizlikler, çelişkiler, uygulama ve fesih zorlukları , oluşacak tip sözleşmelerle önlenmiş olacaktır.
- İhtisas Mahkemeleri Kurulması
Kentsel Dönüşüm; gayrimenkul, imar ve hukuk demektir. Hukuku uygulayan mahkemeler çok önemlidir. Mahkemelerdeki, hakim ve bilirkişilerin de imar ve gayrimenkul hukukuna ait bilgi ve uzmanlığı olmalıdır. Bunun için Gayrimenkul Yasası, Gayrimenkul Mahkemeleri sisteme kazandırılmalıdır. Yüz bin kişiyi ilgilendiren bir planı ya da inşaat projesini henüz meslekte birkaç yıllık, çoğu zaman ‘’ hukukçu ‘’ olmayan ‘’ ekonomist ya da mali ‘’ bölüm mezunu idari hakim çözemez. Hukuk mahkemelerinde de bu işlere genel Asliye Hukuk mahkemeleri bakmaktadır. Diğer yandan, arsa payı düzeltme davaları ise sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir. Bu yüzden hatalı kararlar verilmekte, bu kararların kaldırılması ya da düzeltilmesi için yıllarca süren istinaf ve Danıştay/Yargıtay aşaması beklenmektedir. İhtisas mahkemeleri, idari yargılamada ‘’ göçmenlik ‘’ gibi konularda başarıyla uygulanmaktadır. Hukuk mahkemelerinde ise, iş mahkemeleri, patent mahkemeleri gibi alanlarda daha doğru kararlar verilmektedir. Ancak ülkemizde çok önemli bir ekonomik değer olan gayrimenkule ilişkin işlemlerin, imar planlama işlemlerinin ve her iki konu ile doğrudan ya da dolaylı bağlantılı olan kentsel dönüşüm konularının ihtisas mahkemesinde çözülmesi yararlı olacaktır. Bunun için yasa değişikliği gerekmeyebilir. Hakimler Savcılar Kurulu Yasası’na göre, HSK bir mahkemesi ihtisas mahkemesi olarak belirleyebilmektedir.
- 6306 sayılı kanun ile 3194 sayılı imar kanunu arasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle İmar Hakkı Transferinin çözülmesi gerekmektedir. 3194 sayılı kanuna İmar Hakkı Transferi eklenmelidir. Bazı planlarda İmar Hakkı Transferi plan notlarına eklendiği halde mahkeme tarafından iptal edilmektedir. Bu durumun önüne geçilmelidir. 6306 sayılı kanunda İmar Hakkı Transferi olmasına rağmen yönetmeliği yoktur. İmar Hakkı Transferi yönetmeliği acilen çıkarılmalıdır. Hazine ve diğer kamu arazileri transfer alacak alan olarak kullanılmalıdır.
- 6306 sayılı Yasanın Sosyal Yönünün Güçlendirilmesi
Hasta, yaşlı, engelli ve düşük ekonomili kişileri korumamaktadır. Maliklerin ya da idarenin isteği ile evinden çıkmak zorunda bırakılan dezavantajlı sosyal kesimin barınma, taşınma, başka yere yerleşme için gerekli mali kaynaklar, hak ve borçlarının nasıl sağlanabileceği öngörülmelidir.
- Kayıp, Ulaşılamayan Ya Da Engelli Kişilerin Mağduriyeti
Kayıp, başka ülkede yaşayan, mirasçısı belli olmayan, ulaşılamayan kişilerle, akıl hastalığı, zayıflığı, yaşlılık gibi nedenlerle, yasal olarak kendisine tebligat yapılamayan ya da yapılsa da geçerli olmayan kişilere tebligat yapılamamaktadır. Maliklerin bir ya da bir kaçının mahkemeye başvurarak 1 ayda yetki almaları ve bu kişilerin kısa sürede bulunamaması durumunda mahkemece ya da bakanlıkça KAYYIM atanması kanuna eklenmelidir. Kayyım, dönüşüm hesabından onlar lehine harcama yapabilmeli, kararlara imza atabilmelidir.
9- Dönüşümde KVKK Engeli Kaldırılmaldır
Maliklerden biri, dönüşüm için toplantıya davet, ihtar, mektup gönderme ya da dava açma amacıyla diğer maliklerin bilgisine ulaşması gerektiğinde, Tapu Müdürlükleri bu kişilere bilgi vermemektedirler. Tapunun aleniliğine ilişkin maddenin adeta hükümsüz hale gelmesi söz konudur. Tapu müdürlüğü, ancak malikin yetkili vekiline bu bilgileri verebileceklerini belirterek, talepleri red etmektedirler. Bu konunun yasaya eklenecek bir madde ile çözülmesi gerekmektedir.
10- Sit Alanlarının Korunması
Kentsel, arkeolojik ya da doğal sit alanlarının kent ile iç içe olduğu durumlarda, dönüşümün bu alanlara zarar vermesi söz konusudur. Her kentte bu tip alanların olduğu bilinmekle birlikte, çok özellik arzeden İstanbul tarihi yarımada ve Boğaziçi bölgesini ayrıca koruyan bir hüküm eklenerek buradaki dönüşüm ‘’ koruma ‘’ odaklı olmalıdır. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki kentsel, tarihi, doğal ve karma sit alanlarında ve 5566 sayılı kanun kapsamındaki yenileme alanlarında “Kentsel dönüşüm“ değil “Kentsel Koruma Odaklı Yenileme” kavramı kanuna eklenmeli, bu şekilde tarihi ve kültürel bölgelerin geleceğe taşınması sağlanmalıdır.
11- Öne Çıkan Bazı Diğer Öneri Başlıkları:
- Tüm iller için büyük ölçekli kentsel dönüşüm planları hazırlanmalıdır.
- Kentsel dönüşüm yapılacak alanlarında mutlaka belirli bir oranda sosyal konuta yer verilmelidir.
- Nüfusu belirli bir sayının üstünde olan ilçelerde, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü faaliyete geçirilmelidir.
- Binaların bodrum katına sahip olması deprem afeti yaşanması durumunda hayati bir faktördür. Bu sebeple, kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilecek konutların bodrum kat ihtiva edecek şekilde inşa edilmesi sağlanmalıdır.
- Malikler tarafından, binaların sağlamlığına ilişkin tespitlerin yapılması zorunlu tutulmalıdır. Şahıslar işbu tespitlerin maliyetini karşılayamıyor ise mahalli idareler eliyle duruma müdahale edilmelidir. Söz konusu denetim ve tespitlerin uygulanması için “Riskli Yapı Tespit Ekipleri” oluşturulmalıdır.
- 000 m2’den büyük, riskli alan olarak tespit edilmiş olan bölgelerde; Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya idare (mahalli idare veya Toplu Konut İdaresi) tarafından, sınırları belirlenen bölgedeki kat maliklerinin alan bakımından %50+1 çoğunluğu oluşturup oluşturmadığına dikkat edilmeksizin tespit edilen bölgede kentsel dönüşüm ve yenileme kararı alınabilmesinin önü açılmalıdır. Bu kapsamda idare tarafından, belirlenen bölgelerde yapılacak çalışmalarda imar planı revizyonu esas alınmalıdır.
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un 1. maddesinde düzenlenen “Amaç ve Tanımlar” başlıklı bölüme “Kentsel ve Kırsal Alanlarda” ifadesi eklenerek ilgili madde şu şekilde yenilenmelidir: Kentsel ve kırsal alanlarda afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlara uygun sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. 6306 saylı kanunun 2. maddesinde de hükmolunan tanımlar “kırsal alanlar” için de geçerli olacak şekilde düzenlenmelidir. Bununla hedeflenen amaç ise kent merkezlerindeki kentsel dönüşüme yoğun olarak maruz kalacak bölgelerde yaşayan vatandaşların inşaat süresince, emsal konutlara transferlerinin köy ve kırsal alanların civarlarında belirlenecek rezerv alanlara yapılması ile kent içi yoğunluğun azaltılmasıdır.
- Kentsel dönüşüm uygulanacak alanlarda maliklerin hisseleri bakımından 2/3 çoğunluğun elde edilmesi halinde uzlaşmaya yanaşmayan taraflar ve finansal konularda yaşanan uyuşmazlıklar arabuluculuk müessesesi ile çözüme kavuşturulmalıdır. Arabuluculuk müessesesi kuvvetlendirilmeli ve etkinliği arttırılmalıdır. Arabulucular Sermaye Piyasası Kurulu personeli, muhtar, alanında uzman akademisyen gibi kişiler arasından belirlenmeli ve taraflarla arabulucular arasında vekalet ilişkisi kurulmalıdır.
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un 6/a maddesinde düzenlenen mülkiyete ilişkin bölümlerin yenilenmesi zaruridir. Şöyle ki; Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı, maliklerin tapularına tek taraflı el koyma, tapuyu başka bir şehre veya mahalleye taşıma, tapuyu bedele çevirme, tapuyu irtifaka dönüştürme gibi çok geniş haklara sahiptir. Buna karşılık maliklerin Anayasal mülkiyet hakkını koruyan bir düzenlemeye ise yer verilmemiştir. İlgili kanuna; tapuların parasal karşılığının maliklere ne zaman ve nasıl geri döneceği ile ilgili usul eklenmelidir. Ayrıca inşaat süresince konutundan ayrılan vatandaşlara kira ödemesinin nasıl yapılacağı belirlenmelidir.
- Ülkemizde imar artışı yaşanmadan kentsel dönüşüm yapılabilmesi için ivedilikle “gayrimenkul sertifikası” uygulaması getirilmelidir. Gayrimenkul sertifikasının başlangıç aşamasında inşa edilecek stok konutlarda işletilip, ardından serbest piyasada yer bulabilmesi sağlanmalıdır. Bu sebeple özel sektöre, arsa maliyeti olmadan konut inşası yaptırılabilir, Riskli binaların tespiti aşamasında idare organlarının desteği getirilebilir.
- Kentsel dönüşüm özelinde tebligat işlemleri hızlandırılmalı ve kolaylaştırılmalı. Maliklerden ulaşılamayan olur ise yerine kamu eliyle kayyım atanarak zaman kaybetmeksizin sürecin devamlılığı sağlanmalıdır.
- Özellikle büyük şehirlerde kamu kurumlarının destekleri arttırılmalı. Bilhassa kira ve bölgesel ana planlar hususlarında titizlikle çalışmalar yapılmalı, destek şartları ve sağlanacak olanaklar durumun ve zamanın şartlarına göre sıklıkla güncellenmelidir.
- Kentsel dönüşüm planları öncelikle; afetlerin yol açabileceği yıkıcı etkileri minimize etmek, çevreyle uyum ve barış içinde yaşamak, sürdürülebilirlik, tarihi koruma ve yaşatma ve de ulaşım konuları ön plana alınarak tasarlanmalıdır. Tasarlanan planlar, ilgili bakanlık onayları ve mahalli idarenin desteği ile daha hızlı bir şekilde hayata geçirilmelidir. Büyük şehir merkezlerinde, afetlerle etkin mücadele amacıyla öncelikle nüfus seyreltilme saiki ile planlanmalar yapılmalıdır.
- Planlar genellikle 2 boyutlu tasarlanmaktadır. Planları gerçek hayatta uygulamaya geçilince 3 boyutta başarı oranı oldukça düşmekte, inşaat maliyetleri artmakta ve de inşa ve kullanım zorluklarına sebebiyet vermektedir. Planlar doğrudan 3 boyutlu şekilde tasarlanmalıdır.
- İlgili kanun maddesinde değişikliğe gidilerek; kentsel dönüşüm kapsamında ikame edilen kamulaştırma davaları ‘ivedilikle görülür’ yerine ‘1 ay içinde görülür’ diye değiştirilmeli ve karara bağlanmalı, böylece sürecin önemli ölçüde hızlanması sağlanmalıdır.
- Etap, yapı veya parselin maliklerinin payları oranında 2/3 çoğunluğun sağlaması şartı %50+1’e düşürülmeli, anlaşmaya yanaşmayan kişiler ise sadece kamulaştırmasız el atma davası açabilmeli ve bu davalar 1 ay içinde görülüp karara bağlanmalıdır.
- Bütün belediyelerce, kentsel dönüşüm strateji ve eylem planlarının 5’er yıllık imar programı şeklinde hazırlanması zorunlu tutulmalıdır.
Kaynaklar
2-Lisansüstü Eğitim Enstitüsü Özel Hukuk Programı Kentsel Dönüşüm Kavramı Ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulamasından Doğan Hukuki Sorunların Özel Hukuk Açısından Değerlendirilmesi Dinçer Fidan,Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, Mayıs, 2019
3-https://www.gayrimenkulhukuku.org/kentsel-donusum-ne-durumda-yasalar/
4-https://webdosya.csb.gov.tr/db/sehirciliksurasi/editordosya/Sura2017komisyon%20raporu(1).pdf
5-https://erzurum.bel.tr/Icerik-kategori-guncel_haberler/29/U.html?A=124
6-https://csb.gov.tr/deprem-gercegi-ve-kentsel-donusum-surasi-basladi-bakanlik-faaliyetleri-38804
