KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRACININ KİRACILIĞA DEVAM ETME HAKKI
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350/b. 2. maddesine göre “Kiraya veren kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesi sona erdirilebilir”. Bu konu önceki 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da da benzer şekilde düzenlenmişti. 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK da benzer düzenlemeyi yaptığından, Yargıtay’ın eski döneme ait içtihatları yeni kanun döneminde de geçerli kabul edilmektedir.
Kira konusu olan gayrimenkulde yeniden inşa ve imar ihtiyacı varsa kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir.
Kira sözleşmelerinde bir yeri kiralayan kişinin malik olması gerekmemektedir. Ancak, malik olan kiracının ‘’ yeniden inşa ve imar’’ hakkı anlaşılabilirse de, malik olmayan kiracının böyle bir hakkının olup olmadığı kanundaki madde metninden anlaşılamamaktadır. Hukuk doktrini yazarlarından bazıları (Tandoğan ve Burcuoğlu) bu davanın malik olmayan kiracı tarafından açılabileceğini belirtmektedir. Burcuoğlu ek olarak, malik tarafından kiralayana özel olarak dava açma yetkisi verilmişse bu davayı açabileceği görüşündedir. Bazı yazarlar ise ( AKYİĞİT, s. 194; AYDOĞDU, KAHVECİ, s. 682.) açamayacağını düşünmektedirler. [1] Yargıtay 2003 tarihli kararında “…Yeniden inşaat sebebine dayanılarak açılan davanın kiralayan tarafından açılması icap eder. Kiralayanın malik olması şart değildir ”şeklinde karar vermiştir. [2]
Kiralanan yerin işyeri veya konut olması fark etmemektedir. Burada mecurun yani kiralananın yeniden inşasına karar veren kiralayan kiracıya iradesini bildirecektir. Yeniden inşanın gerekçesi olmalıdır. Bu gerekçenin de yasanın amacına uygun olması gerekmektedir. Bu hakkın kullanılması da her hak gibi, kötüye kullanılmamalıdır.[3] Yargıtay’ın tahliye davasında yukarıdaki belirtilen şartların dışında bazı durumları da araştırdığı görülmektedir. Örneğin Yargıtay, TBK m. 350/b. 2’na göre açılan bir açılan davada; kiraya verenin binayı yeniden imar ve inşası için maddi durumunun uygun olmamasını davanın reddi sebebi saymıştır. Kararda ‘’ Gerçekten de MK 2. maddesine göre herkes haklarını kullanmak ve borçlarını ifada iyi niyet kurallarına uymakla mükelleftir… davalı tarafın bu yere ilişkin savunması üzerinde durmak, davacı şirketin borçları nedeniyle mecurun bulunduğu binada tasarrufların kısıtlanıp kısıtlanmadığı, binayı yıkıp yeniden inşa etme gücü bulunup bulunmadığı araştırılıp sonuca göre karar vermesi ‘’gerekir denilmiştir. ‘’[4]
Malik olup da kiralama hakkını başkasına vermiş olan kişinin, kiracıya karşı bu davayı açma hakkı olup olmadığı da başka bir problemdir. Kanunda bu konuda da açıklama bulunmamaktadır. Bu konuda açıklık olmadığından hukuk yazarları arasında farklı görüşler söz konusudur. Borçlar Hukuku uzmanları olan Burcuoğlu,Doğan,İnceoğlu gibi yazarların kiralayan olmayan malikin bu davayı açma hakkı olmayacağını savundukları görülürken, Ceran, Çınar,Erdoğan gibi yazarlar açabileceğini belirtmişlerdir.[5] Yargıtay 6570 sayılı GKHK dönemindeki kararlarında ‘’ Dava açma hakkının münhasıran akide ait olduğu anlamı çıkarılamayacağına ve malik adına vekaleten veya vekaleti olmaksızın yakut temsilen kiraya veren kişiye tanınan dava hakkının asilden yani malikten esirgenmesi mümkün olmamasına ve mal sahibinin de yeniden inşa, temir, tevsi ve tadil sebebine dayanarak sözleşmenin akidi aleyhine kiralananın boşaltılmasını isteyebileceğine ve kanunların da bunu yasaklayıcı bir hüküm bulunmamasına…”, gene ‘’ aynı yönde “…Davanın kiralayan tarafından açılması icap eder. Kiralayanın malik olması şart değildir. Kiralayan durumunda bulunmayan malikin de dava açma hakkı içtihatlarla kabul edilmiştir. Olayımızda; dosyaya celbedilen tapu kaydından dava konusu kiralananın bulunduğu 33 No’lu parselin, davacının eşi Ayşe adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Dosyadaki sözleşmeye göre davalı 1.7.1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira akti uyarınca kiralananda kiracı olup, kira sözleşmesini kiralayan sıfatıyla Ayşe yerine eşi olan davacı imzalamıştır. Kira sözleşmesi vekaleten imzalandığına göre, kiralayanın Ayşe olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda davacı, kiralayan ya da malik sıfatı olmaksızın davayı kendi adına açtığından davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddine karar vermek gerekirken…” içtihadında bulunmuştur.[6]
Yargıtay yeni kararlarında riskli yapı veya riskli alanda kiracı olan kişilerin yeniden imar ve inşaya dair davasının haklı olduğunu kabul etmiştir. Ancak, Kanun halen bir dava açmaya gerek olmadan, riskli yapı veya diğer uygulama alanlarında, kiracı veya başka bir hukuksal sebebe dayalı olsun veya olmasın herkesi kamu gücüyle tahliye etmektedir. Problem şudur ki; bu tahliye edilen kiracıların bina bittikten sonra kiracı olarak bulunma hakları burada da geçerlimidir?
6306 sayılı kanuna göre bina sahibi eski bazı olaylarda kiracıya dava açmış, bu davaları kabul edilmiştir:
Yargıtay 2012 yılında hem ihtiyaç hem de kentsel dönüşüm sebebiyle yeniden imar ve inşa ile ilgili bir davada, kentsel dönüşüm sebebiyle yeniden imar ve inşa davasını kabul eden mahkeme kararını aşağıdaki şekilde onamıştır:[7] Yargıtay bu kararında ‘’ …Davacı, Dava konusu taşınmazın 15/10/2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi 1.325 TL aylık kira bedeli karşılığında davalıya kiralandığını, kira süresi bitimi ve ihtiyaç iddiası sebebiyle mecurun tahliyesinin … 2. Noterliğinin 03/09/2015 tarih ve … yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalıya bildirildiğini, ayrıca davacının kiracı olarak oturmakta olduğu taşınmazda 04/08/2015 tarihli tahliye taahhütnamesi verdiğini, taahhütnamenin takibe konulduğunu, tahliye kararı verildiğini, oturabilecekleri başka taşınmazlarının bulunmadığını, bu sebeple ihtiyaç iddiasının samimi olduğunu, ayrıca dava konusu meskenin bulunduğu … Apartmanı hissedarlarından birinin başvurusu üzerine binaya riskli yapı raporunun verildiğini, binanın yıkılacağını, riskli bina raporunun çıkmasıyla sürecin hızlanacağını belirterek, kiracının mesken niteliğinde mecurdan terditli olarak veya ayrı ayrı kira süresinin sona ermesi, kiraya verenin mesken ihtiyacı ve 6306 Sayılı Kanun uyarınca riskli bina olarak tespit edilmesi nedeniyle, en çok 1 yıl içinde yıkılma zorunluluğu doğduğundan yeniden inşa ve imar tahliye sebeplerine göre tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin samimi olmadığını, davacının ihtiyaç sebebi ve yeniden inşaa ve imar sebebi olarak terditli biçimde dava sebeplerini ileri sürmesinin bile samimi olmadığını açıkça gösterdiğini, davanın kira bedeline ilişkin fahiş ve haksız taleplerin kabul edilmemesi nedeniyle kötü niyetli olarak açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 15/10/2012 başlangıç tarihli kira akdinin sona erdiğinden bahisle açılan tahliye davasının reddine, İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının reddine, Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye talebinin kabulüne, davalının taşınmazdan tahliyesine kararı verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir ‘’ şeklinde hükme varmıştır.
Yargıtay 2013 yılında vuku bulan bir tahliyeden sonra çıkan ihtilafla ilgili 2019 yılında verdiği kararda [8]‘’… Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir’’ kararına varmıştır.
6306 sayılı Kanun uygulama alanı olan riskli yapı, rezerv alan veya riskli alan ile 6306 sayılı Kanunun 6/A maddesindeki belirli alanda bulunan kiracı, yapı tamamlanıp iskan aldıktan son ra kiracılık haklarını devam ettirecek midir veya bina sahibi kiralayan kiracıya davet göndermek zorunda mıdır? Ayça Ebru Celep in çalışmasında bu konu ele alınmıştır[9].
Yazar, kentsel dönüşüm mevzuatında, yıkılan binada kiracının akdinin nasıl sona ereceği ve tahliyesinde açık hüküm olmadığını, açık hüküm olmaması sebebiyle genel hüküm olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350/b.2 deki sürelere uyulmayacağını belirtmektedir. 6306 sayılı kanun ve Uygulama yönetmeliği de bu konuda bir süre içermemektedir. Tahliye konusunda fesih olup olmadığına bakmaksızın kamu gücüyle kiracı tahliye edilecektir. Ancak, 6306 sayılı Kanun uygulamasından dolayı tahliye edilen kiracının bina yapıldıktan sonra kiralama hakkının varlığı konusu 6306 sayılı Kanun’da veya TBK’da açıkça yer almamaktadır. Yazar, burada, TBK 355/2. fıkra hükmünün kıyasen uygulanarak, kiracıya yeni kontrat yapma teklifinin yapılmasını, yapılmaz ise ona verilecek tazminatın burada uygulanmasının doğru olacağını belirtmiştir. Yazar kitabına aldığı Yargıtay 6. HD.nin 2024/12535 esas ve 2015/8879 Karar sayılı kararda, kiracının 6306 sayılı Kanundan dolayı tahliyesinden dolayı ettiği zararı kiralayandan istemiş olmasına dair davada, Yargıtay’ın bu durumun kiralayan malikin elinde ve iradesinde olmadığını, binaya kasten bir zarar verme hariç bundan dolayı sorumlu tutulamayacağını belirtmiştir.[10]
Kanaatimizce, 6306 sayılı Kanun kiracıya bilinçli olarak fesihte ve tahliyede bir hak tanımamıştır. Bu sebeple, tahliye olan ve artık bina yıkılarak yok olduğu için kira akdi kendiliğinden imkansız hale gelen kiracının buna dayanarak n-yeni bir hak talep etmesi söz konusu değildir.
[1] Naklen;TEKDEMİR, Ceyhun (2023). Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi. ÇÜHAD, (4), 94-115.
[2] Y. 6. HD, T. 17.02.2003, E. 2003/581, K. 2003/690, https://www.sinerjimevzuat.com.tr, (Naklen; Tekdemir, Ceyhun, aynı eser).
[3] TEKDEMİR, Ceyhun (2023). Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi. ÇÜHAD, (4), 94-115.
[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20.01.1988, E. 16384, K. 954: https://www.sinerjimevzuat.com.tr, (Naklen; TEKDEMİR, Ceyhun (2023). Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi. ÇÜHAD, (4), 94-115.)
[5] BURCUOĞLU, s. 468; DOĞAN, Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, s. 141; İNCEOĞLU, s. 413. Naklen; TEKDEMİR, Ceyhun (2023). Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi. ÇÜHAD, (4), 94-115.
[6] Naklen; TEKDEMİR, Ceyhun (2023). Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi. ÇÜHAD, (4), 94-115.
[7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6614 E., 2017/17142 K. (Yargıtay Web sitesi).
[8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4122 E. , 2019/282 K,.(Yargıtay web sitesi).
[9] Celep, Ayça Ebru,, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye ve Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu, Onikilevha yayıncılık, İstanbul,2018. S.169-180.
[10] Celep, a.g.e. s.171.
