18 SORUDA
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası değişikliği neler getiriyor?
1-Maliklerin karar verme oranı:
Maliklerin mevcut yapının yerine ne tür bir işlem (arsanın satışı, hasılat paylaşımı, kat karşılığı veya başka bir model) yapacakları konusunda mevcut maliklerin arsadaki mülkiyet oranına göre 2/3 ile karar verilmekteydi.
Bu değişiklik mevcut arsa maliklerinin ‘’salt çoğunluğu’’ ile karar almayı getirmektedir. Salt çoğunluk, yüzde 50’den fazlasıdır, ancak bu yüzde 51 anlamına gelmez. %50,00001 de olabilir.
2-İnşaat Ruhsatı ve diğer işlemlere başlamak için yeter sayı
Mevcut Yasa’da ‘’ tam mülkiyet’’le bu başvuru yapılabiliyordu. Ya tüm malikler yüzde yüz anlaşarak sözleşme yapmakta ya da 2/3 oranda sözleşme konusunda mutabakat yapan maliklerin bu dönüşüme karşı çıkan 1/3 veya daha az oranda kalan malik hissesini satması ile yüzde yüze ulaşarak başlayabilmektedir.
Değişiklik, azınlıkta kalan muhaliflerin hissesinin satışını beklemeden, mevcut ‘’ salt çoğunluk’’ ile binanın ruhsat ve diğer işlemlerine başlamasının yolunu açmaktadır.
3-Güneydoğu Deprem Bölgesi’ne özel dava sürelerinin kısaltılması
Bu bölgedeki davalarda bazı süreler kısaltılmaktadır. Bu şekilde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Hakkında Kanun’daki değişiklikler yargılamanın daha hızlı olabilmesine dönüktür. Ülkenin tamamını kapsamamaktadır. Olabilecek yeni depremleri de kapsamamaktadır.
4-Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Kurulması.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı doğrudan Cumhurbaşkanlığına bağlı bir kurum olması nedeniyle, tüzel kişiliği yoktu. Bu uygulamada problem oluşturuyor, kendi faaliyet alanlarında mülk edinemiyordu. Kentsel Dönüşüm işlemlerinde, örneğin 6306 sayılı Kanuna göre bir alanı, binayı kamulaştırmak isterse, bunu Hazine adına yapabiliyordu. Bu durumda, mülk Hazine adına geçeceği için, yeniden kentsel dönüşüm amaçlı kullanması başka işlemler gerektirmektedir. Yeni düzenlemede, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, bağımsız tüzel kişiliğe sahiptir. Bu şekilde doğrudan, mülk edinme, kamulaştırma, alma, satma, kiralama, irtifak kurma ve bütçe oluşturma işlemleri yapabilecektir.
5- Rezerv Alan kavramı güçlendirildi.
Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Yasa metni ve yönetmeliğinde ‘’ yeni yapı alanları’’ olarak yer almıştı. Bu yerleşim yeri dışında bir alanın seçilmesi şeklinde anlaşılmıştı. Uygulamada ise, Bakanlığın yerleşik kent alanlarında bu yetkiyi kullanması tartışmaya yol açmıştı. Bazı mahkemeler bu gerekçeyle de iptal emişti. Yeni dönemde, rezerv alan, yapılaşmasını tamamlamış alanlarda da uygulanabilecek. Bu alanları Başkanlık doğrudan belirleyemeyecek, alan belirleme yetkisi halen Bakanlık’ta olacak. Alan belirlendikten sonra ise tüm yetki Başkanlığa geçecek.
6- 6306 sayılı Yasa 3. maddesine göre riskli yapı tespitini sadece ‘’ malikler’’ lisanslı kuruluşlardan talep edebilmektedir. Bakanlık veya idare ise ancak, maliklere bu tespiti yapmaları gerektiği konusunda uyarı yapabilmektedir. Yapılmaması halinde resen kendisi de yaptırabilmektedir. Ancak uygulamada, lisanslı kurumların yapıya alınmaması durumunda ise rapor alınması gecikmektedir.
Yeni durumda, lisanslı kuruluşların işlem yapabilmesi için kolluk kuvvetlerinin gerekli önlemi alması yasal hüküm haline getirilmektedir.
7- Riskli Yapı Raporundan sonra, maliklere tebligatın ulaşmaması sorunu büyük oranda çözülmüştür. Kentsel Dönüşümde uygulamalar artık 7201 sayılı Kanun rejiminden ayrılmıştır.
6306 sayılı Yasa, tüm işlemlerin yapılmasında maliklere 1959 tarihli 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebligat yapılmasını öngörmektedir.
7201 sayılı Yasada var olan bazı yapısal sorunlar kentsel dönüşüm uygulamalarında büyük aksamaya meydan vermiştir. Tebligatın yapılması, uygulamanın ilerlemesi için önemli sayılmaktadır, çünkü, dönüşüm uygulamaları doğrudan mülkiyet ve anayasal hakları etkilemektedir.
Tebligat sorunları bazı yapılarda dönüşüm süresini birkaç yıl uzatmaktadır. Özellikle Afrika, Asya, bazı Amerika Ülkeleri ile ülkemizle tebligat konusunda anlaşması olmayan ülkelerinde yaşayan vatandaşlar ile çifte vatandaşların durumu ise daha belirsizlik içindedir.
Tebligatlar , rapordan sonra; hem risk belirtmesi ve tahliyenin ilk tebliğinde, hem idarenin verdiği ilk sürede, hem maliklerin yapının yeni durumuna ilişkin verecekleri karar çağrısı veya sözleşmenin onayı çağrısında hem de katılmayan azınlık malikin hissesinin idarece satışında aynı derecede önemlidir. Her aşamadaki tebligat, eksik yapılırsa, süreç işlemeyecek, aksi durumda, mahkeme işlemleri durduracak veya iptal edecektir.
Yeni durumda; riskli rapor sonucu tapuya işlenen belirtme maliklerin adresine tebliği zorunlu değildir. Malikin e- tebliğ adresi varsa oraya yapılacak, yoksa ilgili yapıya muhtarlığa bir askı tebliğ yapılacak olmakla beraber tebliğ edilmiş olacaktır. Bu tebligatlar Başkanlığın internet sitesinden de görülebilecektir.
Böylece, tebligatla ilgili gecikmeler kentsel dönüşüm sürecini olumsuz etkilemeyecektir.
8- Tescil Dışı Alanlar Kentsel Dönüşüme kaynak olacaktır.
Devlet mülkiyetinde sayılan ancak her hangi bir kadastral uygulama ile mülkiyeti tespit edilmemiş alanlar ile özel mülkiyete konu olamayacak kayalık, bataklık, buzullar, tepeler, dağlar gibi arazi parçaları tapuya tescil edilmemektedir. Medeni Kanun 715. maddede yer alan bu yerler devletindir. Mevcut durumda ‘’ taşınmaz ‘’ tanımında ise bu yerler kanunun kapsamında değildi.
Değişiklik önerisinde bu yerlerden kentsel dönüşüm alanında bulunan bu alanlardan bulunuyorsa, önce hazine adına tescili yapılacak, daha sonra Başkanlık bu gayrimenkulü devralacaktır. Bu şekilde kentsel dönüşüm için bir kaynak sağlanmaktadır.
9- Gerçek veya Özel Hukuk Tüzel Kişilerin Mülkiyetindeki Alanların Rezerv Alanı Yapılması
Bakanlığın kendi kararı ile bir Rezerv Yapı alanı belirlemesinde özel hukuk veya tüzel kişilerin arazisinden herhangi bir kesinti söz konusu değildir. Yasa yeni durumda, rezerv alan uygulamasını özel veya tüzel kişi talep ederse, burada, arazinin yapılaşmaya esas m2’sinin yüzde 30’nu ya da buna karşılık gelen payın bedelini hazineye devir veya ödemesini düzenlemektedir. Düzenlemenin ifadesine göre, henüz planı olmayan bir arazi için rezerv yapı için başvurulamaz.
10- Rezerv Yapı alanında tasarrufların kısıtlanması
6306 sayılı Yasa 4. maddesi kanun kapsamındaki ‘’ riskli alanlardaki yapılarda yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ‘’ denmekte olduğundan, ‘’ rezerv alanlardaki yapıları’’ da kapsayacak şekilde uygulama genişletilmektedir.
11- Riskli Yapıların Yapımına (İnşasına) Devlet Desteği
6306 sayılı Yasa’da 5. maddesinde, anlaşma ile yapıyı yıktırıp tahliye eden maliklere ve kiracılarına ve ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilirken, bu kez ‘’ binanın yapımı için yardım’’ da eklenmiştir. Kamuoyuna yansıyan ‘’ yarısı bizden ‘’ kampanyasına yasal zemin sağlanmıştır. Yapım yardımı için yönetmelik çıkacaktır.
12- Maliklere tahliye ve yıkım için verilen süre iki kez değil tek sefere düşürülmüştür.
6306 sayılı Kanun 5/3. maddesinde riskli yapı kararı kesinleşen maliklere birincisinde 60 günden az olmayan, ikincisinde ise yönetmeliğe göre 30 günden az olmamak üzere iki kez süre verilmektedir. Bu uygulamada yaşanan sıkıntılar giderilmek istenmiş, süre bir kez 90 gün olarak üzere düzenlenmiştir.
13- 6306 sayılı Kanun 5/4. maddesinde Riskli Yapı olduğu kesinleşen yapıların yıkılmasında kolluk kuvvetlerinin görevlendirilmesi
Yasa, tahliye ve yıkımın engellenmesi halinde işlemin nasıl olacağını düzenlememişti. Yeni şeklinde, tahliye ve yıkıma direnilmesi halinde Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır.
14- 6306 sayılı Kanun 5/5. maddesinde Riskli Yapı olduğu kesinleşen yapıların malik ve kiracılarına tahliye ve yıkım tebligatının yapılmasını düzenlemektedir.
Mevcut uygulama 7201 sayılı Tebligat Kanununa veya belediye zabıtası tebliğ usullerine göre yapılmaktadır. Yen durumda malikin e- tebliğ adresi varsa oraya yapılacak, yoksa ilgili yapıya muhtarlığa bir askı tebliğ yapılacak olmakla beraber tebliğ edilmiş olacaktır. Tebligat muhtarlıkta ve Başkanlık sitesinde 15 gün askıda kalacaktır.
15- 6306/6. maddede Çoğunluk Kararına Uymayan Maliklerin Payının Satışı Usulünde Noter Yolu İle Tebliğ Şartı Kaldırılmış, Muhtarlıkta Asılması Yeterli Sayılmıştır.
Salt Çoğunlukla alınan karar ve alınan teklif, katılmayan maliklere daha önce noter aracılığı ile gönderilerek imza için 15 gün süre verilmektedir. Yeni değişiklikle, bu kişilere noter aracılığı ile tebliğ şartı kaldırılmıştır. Noterden göndermek bir seçenek olarak bırakılmış, ancak bu tebliğin muhtarda ilanı yeterli görülmüştür. Burada e-devlet ya da Başkanlık sitesinde ilan bulunmamaktadır.
16- 6306 sayılı Yasa 6. Maddesinde Başkanlıkça Payının Satışında Maliklere Yapılacak Tebligat Usulü Yeniden Düzenlenmiştir.
Değişiklik metninde, bu maliklere Tebligat Kanunu’na göre tebliğ şartı aranmamış, Başkanlık veya İdarenin ilgili malik veya kişiye e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılması yeterli sayılmıştır.
17- Rezerv Yapı ve Riskli Alanlarında Başkanlık Tarafından Yapılan Pay Satışında Malikler Arasından Alıcı Çıkmaması
Çoğunluk kararına göre hazırlanan sözleşmeyi imzadan imtina eden maliklerin paylarını, diğer malikler satın almadıkları takdirde, bu hisse bedeli Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.
18- Yoksul veya Dar Gelirli Olanlara Borçlandırma Suretiyle Konut Verilmesi
1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu yoksul veya dar gelirli kişiyi tanımlamıştır[1]. Uygulama alanındaki maliklerden birisi bu tanımda ise, bu kişinin sahip olduğu pay kendisine bağımsız bölüm olarak denk gelmiyorsa, Başkanlık ile paylı mülkiyet kurulacaktır. Bu durumda müşterek mülkiyete göre Başkanlık bu kişilerden bir bedel istemeyecek, ancak bu kişi ve varsa eşi lehine ‘’ sükna hakkı’’ kurulacak, ancak vefattan sonra kamu payındaki oturma hakkı bitecektir.
Dr.Av. Ali Yüksel
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü
Başkanı
[1] 775 sayılı Gecekondu Kanunu 6/2 maddesi : ‘’Yoksul veya dar gelirli olmak
Arsa, kredi, kiralık ve mülk konutların tahsisinde puanlama
Madde 7- (Değişik:RG-17/05/1976-15580)
- a) Genel olarak bir ailenin yoksul veya dar gelirli sayılabilmesi için toplam aile gelirinin,
- aa) Bir veya iki kişilik aileler için yıllık net gelirin 38.000.- TL.sı.
- ab) İkiden fazla aileler için diğer aile fertlerinin her biri için yıllık net gelirin 4.000.TL. ilavesiyle bulunacak miktarın geçmemesi lazımdır.
