- Turizm Amaçlı Konut Kiralama Sözleşmesi Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini 299-356. Maddeleri arasında düzenlemiştir. Bu kira sözleşmeleri, menkul, arazi, işyeri, konut kiralarını kapsamaktadır. Bu yasa teklifi ile düzenlenen Turizm Amaçlı Konut Kiraları ise borçlar kanununda tanımlanmamıştır. Bu sözleşmelerin kurulması ve geçerliliği genel olarak sözleşmeler hukukuna tabi olmakla beraber, özellik arz eden kısımları bu yeni yasa hükmüne tabi olacaktır.
Turizm amaçlı konut kiralamada süre; yüz gün ve daha az süreli olabilmektedir.
Konut sahibi gerçek veya tüzel kişi olabilecektir.
Kiracının ise gerçek veya tüzel kişi olabileceği, tanımlar maddesindeki ‘’ kullanıcı ‘’ tarifinden anlaşılmaktadır. Bir şirket yüz gün ve daha aşağı kiracı olarak bu konutta bulunmasına engel görünmemektedir. Şirketin kiralaması durumunda, o şirketin personeli veya misafiri kalabilecektir.
- Bu kanun hangi konutları kapsıyor?
Bu kiralamaya konu olabilecek konutların müstakil veya kat mülkiyetli veya irtifaklı bir bağımsız bölüm olması konusunda bir hüküm söz konusu değildir. Konutun m2 si veya iç bölümleri sınırlandırılmamıştır. Kanun teklifinin 2. maddesinde yer alan ‘’ Konul: Tapu sicilinde konut olarak kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı bulunan her türlü bağımsız bölümü ‘’ tanımından yola çıkıldığında, tapuda konut olarak kayıtlı olmayan bir gayrimenkulün bu tip sözleşmeye konu olamayacağı anlaşılmaktadır.
2. Kanunun amacı nedir?
TBMM’ne sunulan Yasa teklifinde belirtildiği üzere ‘’ Kültür ve Turizm Bakanlığının kontrol ve denetimi dışında turizm kullanımları oluşmasının önlenmesi, turizm sektörünün tek elden ve kapsayıcı stratejiyle geliştirilmesi yönündeki öncelikli hedefi ile uyumlu olarak;
– Turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilmesi ve kiralama ile elde edilen gelirlerin kayıt altına alınması ve bu suretle kayıt dışı kazancın engellenmesi.
– Turizm amaçlı kiralanan konutlarda konaklayacak kişilerin 26/6/197,3 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca düzenli olarak kolluk kuvvetlerine bildirilerek, suç işlenmesinin önüne geçilmesi, belge sahiplerine gerekli durumlarda idari para cezaları uygulanması gibi kamu yararı yönünde yapılacak düzenlemelerle kamu düzeninin sağlanması,
-Eşit rekabet ortamı sağlanarak, turizm sektöründe hizmet veren tüm paydaşlara güvenilir yatırım ortamı oluşturulması ‘’ amaçlanmaktadır.
3- Konutun turizm amaçlı kiralanması için hangi kurumdan izin alınacaktır?
Turizm amaçlı konut kiralaması için ‘’turizm amaçlı kiralama sözleşmesi’’ yapılmadan önce izin belgesi alınması gereklidir. Bu konutların kapısına Turizm Bakanlığı belgeli olduğuna ilişkin bir plaket konulacaktır. Kiraya veren kişinin başvurusu ile şartları uygunsa bu kişilere ‘’en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen turizm amaçlı kiralama izin belgesi’’ verilecektir.
4. Konutun iskanlı olması şart mı?
Konutun iskanlı olması şart değildir. Kat mülkiyetli olan tapularda iskan alınmış ise de, kat irtifaklı tapular için de kiralama söz konusu olmaktadır.
5. İşyerleri de konut kontratı ile kiraya verilebilir mi?
İşyerlerinin turizm amaçlı konut olarak kiralamaya konu olması mümkün değildir. İşyeri söz konusu olduğunda, konaklama ile ilgili diğer mevzuat geçerli olacaktır.
6. İmar barışına göre yapı kayıt belgesi almış konutlar kapsama dahil midir?
3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. Maddesi çerçevesinde tapuda kaydı olmayan veya işyeri ya da başka vasıfla kayıtlı olduğu halde konut kullanımlı olarak yapı kayıt belgesi alan yapılar turizm amaçlı konut kiralama sözleşmesine konu olup olmayacakları yasa teklifinde açıklanmamıştır.
7. Kanuna göre kira sözleşmelerinin süresi ne kadar olacak?
Bu kira sözleşmelerinin en alt süresi belirlenmemiştir. Üst süresi ise yüz gün ve daha altıdır. Buna göre saatlik bir kiralamaya da engel bulunmamaktadır. Konaklamak kavramının yasal süresi tanımlanmadığından bu konuda saat veya gün tayini sınırlı değildir.
8. Konutun kiraya verildiği kişiler ile orada konaklayacak kişilerin bildirimi yapılacak mıdır?
Turizm amaçlı kiralanan konutlarda kullanıcı kişilerin 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu çerçevesinde düzenli olarak kolluk kuvvetlerine bildirilecektir.
9. Kiralama İçin Malik, Apartman veya site yöneticisinden izin gerekir mi?
Kanun teklifine göre apartman kat maliklerinin tamamının onayının alınması ön şarttır. Bu şekilde tüm maliklerin onayı yerine kat malikleri kurulu toplantısında toplantıya katılanların tamamının oyunun alınması veya yöneticinin yazılı onayı yeterli değildir.
Bir parselde birden fazla blok varsa, kiralamaya konu olacak blok maliklerinin oybirliği ile onay vermesi yeterlidir.
10. Müşterek (paylı) mülkiyet bir konut turizm amaçlı olarak maliklerden biri tarafından kiraya verilebilir mi?
Müşterek mülkiyet bir konut, turizm amaçlı kiraya verilebilmesi için, ‘’ apartmanlarda tüm maliklerin onayı ‘’ aranacağından, dairenin bir bölümünün malikinin diğer malikin onayı olmadan bu tip bir kiralama için izin alması söz konusu olmayacaktır.
11. Yazlık konutlar turizm amaçlı kiraya verilebilir mi?
Tapu kaydında ‘’ konut’’ olduğu belirtilmekteyse, yazlıkların da turizm amaçlı konut olarak kiraya verilmesi mümkündür.
12. Tinyhouse’ler bu sözleşmeye konu olabilecek midir?
Bu tip yapılar kalıcı veya geçici nitelikte olursa olsun, ‘’ konut’’ vasfı ile tapuya tescil edildiği takdirde ancak bu kiralamanın konusu olabilecektir. Bu izni alamayan tiny houselerin sahipleri yasa teklifinde yer alan yüz bin lira ve katlanarak devam eden para cezası ve idari yaptırımlara konu olacaktır.
13- Konut İçin Gerekli İzni Kiracı mı, Mal sahibi mi alacaktır?
Turizm amaçlı konut kiralama iznini kiraya veren mal sahibi (tapu sahibi) Kültür ve Turizm Bakanlığı veya yetki verdiği Valilik’ten alacaktır. Ancak malik bu konuda yetkiyi, A grubu seyahat acentalarına vermek suretiyle onlar aracılığıyla da alabilir.
14- Turizm Amaçlı Konut Kiralayan Kimse Alt Kiracıya Devir Yapabilir mi?
Kullanıcılar gerçek kişi veya tüzel kişi de olsa, kira kontratını başkasına devir veya kullandırma hakkı bulunmamaktadır. Konut olarak kiralanan bir gayrimenkulün kiracısı da bu konutu turizm amaçlı olarak başkasına kiraya veremeyecektir.
15- Turizm Amaçlı Konut Kira Sözleşmesi Ne zaman Sona Erecektir?
Sözleşme sürenin bitiminde sona erecektir. Ancak kiracı tahliye etmezse, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre mi, yoksa başka bir yasaya göre mi tahliye edileceğine ilişkin teklifte hüküm bulunmamaktadır.
16- Yasadaki hükümlere Aykırılığın Cezası
İzin almadan turizm amaçlı konut kiralayan veya bu amaçla kiralanmış konutu başkasına kiralanmasının tespitinde veya bu konut kiralamalarına aracılık yapanlara, bu konutları internet ortamında tanıtanlara yüz bin lira ve üzerinde değişik aşamalar için cezalar uygulanacaktır.
17- Daha Önce Yapılmış Kontraların Durumu
Yasa yürürlüğe girmeden önce yapılan kiralamalar için, konut sahibi bir ay içinde izin belgesini almak üzere başvuracaktır. Başvuru yapmayanlar için cezai müeyyideler devreye girecektir. İzin alamayan konutlarda kiralama yapmış kullanıcılar ise bu kontratları bitene kadar konutu kullanacaklardır.
