KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN NERESİNDEYİZ?

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, Era Türkiye Dergisi’nin sorularını cevapladı.
 
“Kentsel Dönüşümün Neresindeyiz?” başlığıyla yayımlanan o röportaj…
 
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü, gayrimenkul sorunlarına çözüm bulmak üzere çalışmalarına ayrı ayrı alanlar belirleyerek devam ediyor. Son olarak huzurumuzu, suç oranlarını, mutluluğumuzu, yeşil alanlarımızı ve daha yaşanılır bir kent için oluşturulması gereken Kentsel Dönüşümü her yönüyle ele alan ve 100 sorunun cevabıyla tüm detaylarına irdeleyen, öneriler sunan yayını hakkında Enstitü Başkanı Ali YÜKSEL ile bilgilendirici bir röportaj gerçekleştirdik.
 
Öncelikle alanınız olan hukukta, gayrimenkule yönelmeniz ve enstitü girişiminizden kısaca bahsedebilir misiniz?
 
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü, yedi yıl önce gayrimenkuldeki bazı temel problemleri tanımlamak ve çözmek üzere kuruldu. Bu çerçevede Türkiye’de gayrimenkulün türlerinin çok fazla olduğu ve bu türlere bağlı olarak tarihsel ya da kanunlardan doğan sebepler ya da fiili durum itibarıyla kronikleşmiş problemler olduğunu belirtmeliyiz. Bu tip problemleri tanımlamak ve çözmek için çalışma yapmak, derinlemesine inceleme yapmak üzere kuruldu. Gayrimenkul konusunda yasal hükümler 250 civarında yasaya dağıtılmış durumda ve bunların bir kısmı Osmanlı Devleti zamanından gelen ya da Cumhuriyetin ilk zamanlarından konulmuş veya milletlerarası sözleşmelerle hüküm altına alınmış, parça parça yer alan kanunlarda oluşmaktadır. Bu sebeple, herhangi bir uygulayıcının bu kadar değişik ve dağınık kaynakları toplayıp onlardan yorum çıkarması samanlıkta iğne aramaya benzer bir durumdur, devletin örgütlenmesinde, gayrimenkul konusunda araştırma yapan bir yapı da yoktur. Tapu sadece tapularının kayıtlarının korunması için kurulmuş bir kuruluş, üniversitelerde ise planlama, gayrimenkulün teorisi, kadastroya ya da imar gibi konularda parça parça teorik düzeyde eğitim veren bölümler var. Bu sebeple bu sorunlara parçalı yaklaşım yerine, tepeden bakabilecek daha üstün bakabilecek tanımlama ve çözümleme yapısı diyebileceğimiz Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü’nü kurduk. Bugüne kadar yedi kitap, yüzlerce seminer ve onlarca makale yayınlandı, bireysel vaka çalışmaları da yapıldı. Tabi ki konu bizim de rahatlıkla aşacağımız kadar yüzeysel değil ve bizim çalışmalarımızın da iyi fakat küçük bir çaba olduğunu kabul etmek gerekir. Kentsel dönüşüm tartışmaları başladığından beri de mesaimizin büyük çoğunluğunu Kentsel dönüşümün teorisine pratiğine ve olması gerekene yoğunlaştırdık.
 
Gayrimenkul Hukuku alanındaki geliştirmeleriniz doğrultusunda bu kitabı hazırlama nedenini öğrenebilir miyiz? Amacı, vizyonu nedir?
 
Kentsel dönüşüm konusu daha önceden de Türkiye’de değişik yasa ve uygulamalarda yer almış olsa da özellikle son afet kanunu çerçevesinde Türkiye’nin bina stokunun yeniden inşası, yani bir “inşaat faaliyeti” olarak öne çıktı. Can güvenliğini temel alan bu yaklaşım, diğer bazı konuları göz ardı ediyor, göz ardı edilen konuların başında kişilerin mülkiyet hakkı, sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ve kentin sağlıklı gelişme hakkı gibi konular sayılabilir. Oturulan binaları sadece barınma kavramı içine hapsedersek çoktan terkedilmiş bir anlayış olan “makina binalar “anlayışının uygulamasını yapmış oluruz ki bu anlayış, 1920’lerde kaldı. Barınmanın insan mutluluğuyla toplumun gelişmişlik seviyesi ile ilgili olduğu ve bir medeniyet göstergesi olduğu günümüzde tartışmasız bir gerçek. İnsanlara sadece “sağlam bir evde oturuyorsunuz ” demek yeterli bir argüman değildir. Gerçekte günümüzde kentsel dönüşüm anlayışı eksik ve yetersiz bir anlayıştır, aslında kentsel dönüşüm yasası yenilerken güzelleşmeyi ve daha uygar bir yapıyı hedeflese, daha doğrusu kalın çizgilerle altını çizse daha iyi olurdu. Bu çerçevede konu artık şuna dayanmış durumda: Bütün binaları yıkacak, yolları yeniden yapacağız. Hâlbuki bütün binaları yıkıp; güzel estetik, kolay ulaşılabilir, insanları mutlu eden ve gelecek nesilleri de mutlu yetiştiren bir doğal çevrenin içinde yeniden yapacağız ilkesinin altı çizilmelidir. Gelinen noktada müteahhidin ya da bina, yahut arsa sahibinin doğrudan rantının dışında bir seçenek yokmuş gibi davranılması egoistçe bir yaklaşım sergiliyor. Çünkü “mülk sahibi kazanacak, müteahhit kazanacak başka formu yok” anlayışı egoistçedir, bencildir ve kentin düşmanıdır. Burada finansal imkanların yokluğunun da böyle bir çözüme zorladığını görmekteyiz. Bugün 20 yıla yakın vadeli daire satışı imkanını getiren devletin maliklere, “binanızı kendiniz yapın ya da müteahhitle yapın, biz bunun bedelini ödeyelim, fakat 20 yılda geri ödeyin” şeklinde bir devlet imkanı olmalıdır. Özellikle 2B’den çıkarılmış hazine arazilerini ya da bu dönüşüm sebebiyle yeniden oluşan harç ve gelirlerin böyle bir kredilendirmede devlet tarafından kaynak olarak kullanılması, bu konunun çözümünde faydası olabilir. Özetlersek geldiğimiz bu aşamada her birimiz kentimizin katili durumuna düştük.
 
Mevcut Kentsel Dönüşüm uygulamaları ile yakın gelecekte huzurlu bir şehir öngörebiliyor musunuz? Belediyelerin tüm bu konulara bakışını ve getirdiği çözümleri nasıl yorumlarsınız? Mimarların, gayrimenkul geliştiricilerin ya da kentsel dönüşüm sakinlerinin yeşil alan koruma ya da yaratma konusunda ellerinde hukuksal bir güç var mıdır?
 
Gelinen bu aşamada kentsel dönüşüm kavramının yeniden düşünülerek revize edilmesi gerekiyor. Ülkemizde insanlar artık eskisi gibi kapalı bir toplumda yaşamadığı için görgü ve bilgileri artmış durumda ve sadece bir “barınak” istemiyorlar. Özellikle İstanbul, Ankara, Bursa, Antalya ve İzmir gibi büyükşehirlerde hayat gittikçe zorlaşıyor ve bunun bir sebebi de kentteki kötü yapılaşma, çevresel eksikliklerdir. Kentlerde acilen yeni tedbirler almak gerekir, kentin devasa yapısında bir uçtan diğer uca ulaşmakla tüm zamanını geçiren insanlar yerine, daha küçük bir çevrede evini ve işini kurabilen, okulu, hastanesi, camisi, karakolu, esnafı aynı bölgede olabilen, İlkokul çocuklarının okullarına yürüyerek gidebildikleri mahalleleri özendirmek gerekir. Buna şehircilik literatüründe yeni şehircilik (new urbanism) akımı da deniyor. Bu anlamda mahallelerin geleneksel toplumsal değerleri de koruduğunu, bunun da toplum sağlığı için gerekli olduğunu sosyal bilimciler devamlı söylüyorlar. Koşmuşuz ve birbiriyle bağımsız yapı birimlerinin suç oranında ve dejenerasyonda yükseltici etki gösterdiği de bilinmektedir.
 
Bu çerçevede, şehircilikte muhafazakâr olmak gerekir diye düşünüyorum. Hukuksal açıdan bakıldığında kentsel dönüşümün hızlı yapılması amacıyla temel mülkiyet hakkına müdahale eden imar ve idari uygulamaları artmıştır: Belediyeler kendi bölgesindeki yaşayan insanlara gerçekten acımasız olabiliyorlar. Bakış açıları “size daha mutlu, daha yeşil, daha sessiz bir çevre vadediyoruz “olması gerekirken “bu binaları yıkıp, yeniden yapacağız, daha sağlam olacak” mesajını ancak verebiliyorlar. Belediyeler vatandaşla değil, müteahhitle görüşüyorlar. Bu da sanıyorum sistemin getirdiği ciddi bir çelişki. Binaların dönüşümünde bina sakinlerinin değil de müteahhitlerin koşması, dönüşümün ve değişimin niteliği hakkında bir ipucu vermektedir. Sisteme vatandaşın güvenini tazelemek için bazı hukuksal tedbirler almak gerekiyor: Birincisi 2/3′e katılmayan kişinin hissesinin satışının adaletsiz olduğunu belirtmek lazım. Çünkü kötü niyetli çoğunluk iyi niyetli fakat haklı azınlığı mağdur ettiği zaman toplumda adalet duygusu yerle bir olmaktadır. Katılmamanın müeyyidesi hakkı kaybetmek olmamalı; ama katılmayan kişi süreci geciktirmemesi adına çoğunluğun aldığı kadar geçerli olarak yürümeli ve onun hissesi kendisine işin sonunda verilmelidir. Burada imza atmayan malik adına, mahkemenin ya da belediyenin görevlendireceği kayyım imza atacaktır, eğer bir haksızlık varsa da, o kişi daha sonra dava açarak zararını tazmin edebilir. Diğer taraftan; otopark sorunu yıllardır belediyelerin binalara ruhsat verirken binaların otopark yapma mecburiyetini kaldırarak otopark parası alıp kasalarına koymaları şeklinde kente ihanetleri ise hala devam ediyor. Kentin yaşanır olması için çok gerekli olan otoparkın bu gelinen çağda yapılmadığı halde hala varmış gibi gösterilip mecburi tutulmaması, önümüzdeki yıllarda kenti yaşanmaz hale getirmeye devam edecek. Maalesef kentte yaşayanlar belediyelerin böyle bir hakkı gasp etmelerine ses çıkarmıyorlar, belediyeleri denetleyen Çevre Bakanlığı ve Sayıştay’a da vatandaşlarla beraber büyük görev düşüyor. Kentsel dönüşümde diğer bir problem, yeşil alanların imara açılması ve mevcut imarların yükseltilmesidir. Bu iki konunun da yukarıda değindiğimiz kentlinin, insanca yaşam hakkına ağır bir saldırı olduğunu görmezden gelmemek gerekiyor. Aslında bu anlamda kentsel dönüşüm kanunu, belediyelerin yetkilerini başlangıçta kısmıştı, bence doğru da yapmıştı; fakat bu kadar geniş bir konunun Ankara’da merkezi bir sistemle yürütülmesi de imkansız olduğu için belediyelere tekrar yetkiler verildi ve şu an var olan durum şöyle özetlenebilir: Ne kadar belediye varsa o kadar çeşit kentsel dönüşüm uygulaması var.
 
Sizlerin önerdiği “Kentsel Dönüşüm” vizyonu nedir? Kentsel dönüşüm aslında ne olmalıdır ve nasıl uygulanmalıdır?
 
Kentsel dönüşümün en az 20 yıl süreceği ve yüzyılı etkileyeceği düşünülürse temel kavramlar üzerinde anlaşıp ve insan haklarını, mülkiyet haklarını da koruyarak yürümek gerektiğini belirtmeliyiz. Bunlar:
Ülkenin tamamının planlanması gerekir, ülkesel planlarımız eksik.
 
Bölgesel planlarımızın yapılması gerekir hangi bölgede sanayi, hangi bölgede turizm, hangi bölgede tarım yapılacağı, hangi bölgede şehir yoğunlaşması yapılacağı şimdiden 50 ve 100 yıllık öngörülerle planlanması ve
İl çevre düzeni planlarının yapılması gerekir: birbirinden kopuk, parça parça sanayi ve tarım şeklinde bir şehir yapılanması ya da bu tarz plansız yapılanmalar, hem kentin hem de ülkenin çarpık büyümesine yol açmaktadır.
 
Planlanırken insan eksenli bir planlama olması gerekir. Sıkışık, nefes alamaz, otoparkı olmayan, yakınında park ya da estetik binaların olmadığı bir yapı gurubunda, insanlar mecburi olarak çalışmak ve para kazanmak için yaşasalar da bu bir tercih değil, maalesef mecburiyettir. Böyle çevreye yabancıların veya turistlerin de gelmesi düşünülemez, diğer taraftan plan kanunlarının özellikle imar kanunu ve yönetmeliklerle plan değişiminin zorlaştırılması gerekir. Yeşil alanların ya da ortak sosyal alanların imara açılması insanlarda “nefret “duygusu oluştururken, diğer taraftan gereksiz imar artışları da insanların kenti yönetenlere ve hukuka güvenini sarsmaktadır. Mahkemeler, belediyelerin yanlış işlemlerine karşı kentsel dönüşüm kavramının acilliği ve gerekliliği sebebiyle çoğu zaman durdurma veya iptal vermeyerek, vatandaşın hakkını ihlal edilmekte, buna karşılık “güçlünün adaleti “kavramı yerleşmektedir. Halbuki adalet güçlüler için değil, zayıflar için vardır. Mahkemelerin hızlı ve kolay çalışması tüm toplum katmanları için faydalıdır. Bu çerçevede gayrimenkul gibi geniş, imar gibi karışık bir konunun, kentsel dönüşüm gibi çok soyut bir kavram da birleştirilmesi ile ortaya çıkan bilinmezlik problemi açılmalıdır. Bunun için baştan beri savunduğumuz gayrimenkul mahkemeleri kurulması, ihtisaslaşmayı sağlayacak 5-10 yıl süren tapu davaları, kira davaları ya da kentsel dönüşüme özgü davaların, yahut plan davalarının altı ay içinde çözülmesi hedeflenmelidir.
 
Tüm Taraflar Güvence Altına Alınmalıdır
 
Gayrimenkul hukukuna dair sözleşmeler, inşaat sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmelerin ifasında ki eksiklikler, şirketlerin iflası yahut, iflas erteleme kararı alması, sözleşmeleri devretmesi gibi sebeplerde gerek müteahhit taraf, gerekse mülk sahibi tarafın mağduriyeti söz konusu olmaktadır. Bunun için gayrimenkul ihtisas mahkemeleri şarttır. Diğer taraftan Kentsel dönüşüm işlemlerinde, yüzlerce malikin imza attığı sözleşmeler bakanlık tarafından özel düzenlenmiş tip sözleşmeler haline getirilmeli, bu sözleşmelerin belli standartları olmalı, bu standartlara göre yapılan sözleşmelerden caymak belli şartlara bağlı olmalı, bunlar için verilen vekaletnamelerin azli de zor olmalıdır. Buna karşılık bir çok daire veya küçük parsel sahipleri bilgisizliklerinden ve tecrübesizliklerinden kaynaklanarak zayıf, ekonomik gücü bulunmayan hiç inşaat yapmamış küçücük firmalarla iş yapmak zorunda kalmakta, hiçbir güvencesi bulunmamaktadır. Bakanlığın kentsel dönüşüm işi yapacak müteahhitlerden belli bir teminat alması ya da inşaat bitirme sigortasını işler hale getirmesi bu konudaki problemleri aza indirecektir.