FİKİRTEPE’DE MAĞDUR OLAN HAK SAHİPLERİNİN YAPACAĞI HUKUKİ İŞLEMLER

Fikirtepe’deki kentsel dönüşüm sürecinde kentsel dönüşüm projeleri ile gündeme gelen P. Y., Fikirtepe’de gerçekleştirdiği projelerden birini tamamlamasına rağmen iskan belgesi alamazken diğer iki tanesinde ise inşaat hafriyat izni almasına rağmen halen inşaat çalışmalarına başlamamış durumdadır. Bu nedenle hak sahiplerinin mağduriyeti söz konusudur. Bahsedilen mağduriyetleri hukuki anlamda sona erdirebilecek çözümlere bu yazımızda değineceğiz.
 
1-TÜZEL KİŞİLİK PERDESİNİN ARALANMASI:
 
Öncelikle "P. Y." ünvanlı şirketten bahsedilmekte ise de T. R. Ş.'ın hakim ortağı bulunduğu P. Y. Çelik Makina İnşaat San. A.Ş., hak sahiplerinin birçoğu ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan S. P. İnşaat Ticaret A.Ş.'nin eski ünvanıdır. S. Proje İnşaat Tic. A.Ş. sonradan tek pay sahipli bir anonim şirket haline dönüşmüş olup tek pay sahibi S. Yapı İnşaat Ticaret A.Ş.'dir. Aynı grupta yer alan S. Yapı İnşaat Ticaret A.Ş. de hak sahipleri ile sözleşme imzalayan şirketler arasındadır. S. Yapı İnşaat Ticaret A.Ş.'nin de hakim ortağı T. R. Ş. olup, bu şirket de sonradan tek pay sahipli bir anonim şirket haline dönüşmüştür, tek pay sahibi ise S. Proje İnşaat Ticaret A.Ş.'dir. Kısacası, hakim ortakları T. R. Ş. olan her iki şirket, birbirlerinin tek pay sahibidirler. Bu hususlar, anılan şirketlerin ticaret sicil kayıtları incelendiğinde rahatlıkla tespit edilebilir. Bu noktada yüklenici şirketin tüzel kişilik perdesinin aralanması söz konusu olacaktır. Tüzel kişilik perdesinin aralanması ile aralarında organik bağ bulunan grup şirketlerinden ve şirketin hakim ortağı olan T. R. Ş.ile diğer ortaklarından müştereken ve müteselsilen tahsilinin hak sahiplerince talep edilmesi gündeme gelecek ve hak sahiplerinin mağduriyetleri giderilecektir. Bu açıklamalar, Fikirtepe kentsel dönüşüm projesindeki hak sahiplerinin "P. Y." olarak bilinen yüklenici şirket aleyhine açtıkları veya açacakları davalar neticesinde sonuç elde etmelerinin sağlanması açısından önem arz etmektedir. Zira hak sahipleri davaları kazansalar dahi alacaklarını tahsil edemeyebilirler ve karşılarında bir tabela şirketi bulabilirler. Tüzel kişilik perdesinin aralanması kavramına biraz değinmek gerekirse, TTK'daki düzenlemeler uyarınca kural olarak anonim şirketlerde şirket ortaklarının ve grup şirketlerinin şirket alacaklılarına karşı bir sorumlulukları bulunmamakta ise de Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında aşağıdaki şartların mevcudiyeti halinde şirketin tüzel kişilik perdesi aralanarak grup şirketlerinin ve şirket ortaklarının da şirket borcundan dolayı müştereken ve müteselsilen sorumluluğuna gidilebileceği kabul edilmektedir. 

Bu şartlar:
 
➢ Pay sahibinin şirket tüzel kişiliği ile özdeşmesi,
➢ Şirket ortağının mal varlığı ile şirket tüzel kişiliğinin malvarlığının birbirine karışması,
➢ Art niyetli ve hesaplı davranışlarla sırf sorumluluktan sıyrılmak amacıyla tüzel kişilik perdesinin arkasına sığınılması,
➢ Ortağın şirketteki hâkimiyetini kötüye kullanarak alacaklılara karşı tüzel kişilik perdesinin arkasına saklanmasının hakkın kötüye kullanılması mahiyeti taşıması,
➢ Borçların ödenmesi sırasında şirket ortağı tarafından ayrılık prensibinin öne sürülmesinin TMK. m.2 ve 3. hükümlerine aykırı olması gibi durumlardır.
 
Somut olayda, P. Y. açısından yukarıda belirtilen şartlarının gerçekleştiği açıktır. Ancak arsa sahiplerinin Kurtlar Vadisi'nin yapımcısı P. F'in kurduğu P. İnşaat’ın kendilerine talip olması üzerine, “Kurtlar Vadisi’nin firması bize talip oluyor” şeklinde sevinmiş olmaları TMK m.2 ve m.3 açısından bir ihlale yol açabilir. Yani, “Zaten medyanın önünde olan ve bilinen kişiler olduğu için şirket tüzel kişiliğinin arkasındaki kişilerin kimler olduğu biliniyordu ve alacaklılara karşı tüzel kişilik perdesinin arkasına saklanılarak hakkın kötüye kullanılması söz konusu değildir.” şeklinde bir savunma gündeme gelebilir.
 
2- P. Y., GRUP ŞİRKETLERİ VE ORTAKLARI ALEYHİNE HAK SAHİPLERİNCE İHTİYATİ TEDBİR TALEBİNDE BULUNULMASI:
 
Tüzel kişilik perdesinin aralanması çözüm önerisinin ardından bu taleple birlikte tüm sorumlular hakkında yasal haklar kullanılmak istendiğinde mutlaka ihtiyati tedbir talebinde de bulunulması hak sahiplerinin mağdur olmaması açısından elzemdir. Somut olayda HMK. m. 389/1 uyarınca ihtiyati tedbir şartları gerçekleşmiştir. Buna göre HMK’nın:
 
İhtiyati tedbirin şartları
 
MADDE 389- (1) Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.
 
Burada ihtiyati tedbir yeni başlayan inşaatlardaki mağduriyetler için söz konusu olabilir. Ancak ihtiyati tedbir talebinden önce teminat mektubunun olup olmadığına bakılmalıdır. Teminat mektubunun ödenmesini durduracak tek yasal yol, mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınmasıdır. Bu karar bankaya tebliğ edildiği anda tazmin talebi yerine getirilemez. Uygulamada lehtarların mahkemeye başvurarak ihtiyati tedbir yoluyla, bankanın tazminini engellemeleri karşısında, muhatapların ihtiyati tedbir kararı alınsa dahi ödeme şeklindeki bir kaydı teminat mektuplarına koydurmak istedikleri görülmektedir. Bu tür bir kaydın ilavesi hukuka aykırı ve geçersizdir.
 
3- TEVHİD EDİLMİŞ ARSALARDA TÜM HAK SAHİPLERİNİN YASAL HAKLARINI BİRLİKTE KULLANMALARI:
 
Kentsel dönşüm uygulamaları sırasında sıkça rastlanan, arsaların tevhidi işlemi yapılmış ise tevhid edilmiş arsadaki hissedarlar olan hak sahiplerinin her biri tevhid işlemi öncesinde yüklenici ile ayrı ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış olsalar dahi, tevhid edilmiş arsada paylı mülkiyet hükümlerine göre birlikte malik olduklarından, özellikle sözleşmenin feshi, sözleşmeden dönme gibi haklarını TMK. m. 692 uyarınca birlikte kulllanmaları, sonrasında yüklenici aleyhine birlikte dava açmaları veya içlerinden biri tarafından açılan davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir, aksi takdirde her birinin tek başına yapacağı fesih işlemi geçersiz olacak; açtıkları davadan sonuç elde edemeyeceklerdir. TMK’nın:
 
d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
 
Madde 692- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
 
Burada mecburi dava arkadaşlığı söz konusu olup ilgili hükümler HMK m.59 ve m.60’da düzenlenmiştir:
 
Mecburi dava arkadaşlığı
 
MADDE 59- (1) Maddi hukuka göre, bir hakkın birden fazla kimse tarafından birlikte kullanılması veya birden fazla kimseye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde, mecburi dava arkadaşlığı vardır.
 
Mecburi dava arkadaşlarının davadaki durumu
 
MADDE 60- (1) Mecburi dava arkadaşları, ancak birlikte dava açabilir veya aleyhlerine de birlikte dava açılabilir. Bu tür dava arkadaşlığında, dava arkadaşları birlikte hareket etmek zorundadır. Ancak, duruşmaya gelmiş olan dava arkadaşlarının yapmış oldukları usul işlemleri, usulüne uygun olarak davet edildiği hâlde duruşmaya gelmemiş olan dava arkadaşları bakımından da hüküm ifade eder. Tevhit edilen arsa üzerinde dava arkadaşlığı olmakla birlikte, eğer dava açmaya yanaşmayan arsa malikleri var ise bu arsa maliklerini “DAVALI” göstermek suretiyle taraf teşkili sağlayarak dava ikamesi mümkündür. Öncelikle Yargıtay 7.Hukuk Dairesinin 2013/19904 E. ve 2014/3599 K. sayılı kararına göre: Davacılar arasında (aktif) mecburi dava arkadaşlığı bulunması halinde, bütün davacılar davayı birlikte açmak zorundadırlar. Dava mecburi dava arkadaşları tarafından biri veya bazıları tarafından açılmış ise, dava sıfat yokluğundan dolayı hemen reddedilmez. Mahkeme, diğer mecburi dava arkadaşlarının davaya katılmasını vefa muvafakat etmelerini sağlaması için davacıya veya davacılara süre verir. Diğer dava arkadaşları davaya katılır veya muvafakat ederse davaya devam edilir. Davayı açan davacı kendisine verilen süre içinde diğer mecburi dava arkadaşlarının katılmasını veya muvafakat etmelerini sağlayamaz ise, dava sıfat yokluğundan reddedilir.
 
Burada diğer arsa maliklerinin davacı sıfatıyla dava açmaya yanaşmamaları halinde dava sıfat yokluğuyla reddedilecektir. Bunu önlemek adına bu arsa maliklerini davalı sıfatıyla göstererek en azından taraf teşkili sağlanacaktır. Ancak davalı olarak gösterilen bu arsa sahiplerinin, davalı olarak gösterilmesi yine mecburi dava arkadaşlığı hükümlerinin gereğini sağlamayacak ancak HMK’nın 124. maddesindeki taraf değişikliği yolu denenebilecektir.
 
Yargıtay 10. Hukuk Dairesi, 24/10/2011 tarih, 2011/11992 E. ve 2011/14535 K. sayılı kararında, “…Davalılar arasında (pasif) mecburi dava arkadaşlığı bulunması halinde, davacı, bütün davalılara karşı birlikte dava açmak zorundadır. Bu yön, 6100 sayılı HMK’nun 60. maddesinde; “Mecburi dava arkadaşları … aleyhine birlikte dava açılabilir” denilerek norma bağlanmıştır. Davalı sıfatı mecburi dava arkadaşlarının tümüne aittir. Davanın bütün mecburi dava arkadaşlarına karşı değil de bunlardan birine veya birkaçına karşı açılmış olması halinde davada sıfat sorunu ortaya çıkacaktır. Ancak bu halde, dava sıfat yokluğundan hemen reddedilmemeli, belirtilen eksikliğin giderilmesi yönünde bir talebin bulunması ve dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesinin kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığının anlaşılması halinde, hakim, HMK’nun 124. maddesinin 4. fıkrasında açıklandığı üzere, karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul ederek, davayı diğer mecburi dava arkadaşına da teşmil ederek, yargılamaya devam etmelidir.” denilmektedir. Tarafın eksik veya yanlış gösterilmesi halinde taraf değişikliği talebi, zorunlu dava arkadaşlığında eksik olarak gösterilen dava arkadaşlarının davaya katılmasını sağlamak bakımından faydalı olabilir. Yargıtay 10. Hukuk Dairesinin bu kararında pasif mecburi dava arkadaşlığı var iken bizim ele aldığımız uyuşmazlıkta aktif mecburi dava arkadaşlığı olsa da bu kararı örnek olarak alabiliriz.
 
4-SEÇENEK OLARAK SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKINI KULLANMALARI:
 
Hak sahipleri, P. Y.'nın TBK. m. 98/2'de belirtilen şekilde ifa güçsüzlüğüne düştüğünü bildirerek haklarını teminen kabul edilebilir teminat verilmesini P. Y.'dan isteyebilir, vermediği takdirde sözleşmeden dönebilirler. Yine, sözleşmeden dönme seçeneğine imkan tanıyan diğer bir yasal düzenleme, TBK. m. 473/1 uyarınca bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin anlaşılması durumunda teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasıdır. Her iki durumda da sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasının sonucu olarak taraflar birbirlerine edimlerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine iade edecekler ve hak sahipleri P. Y.'dan sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradıkları zararı yani menfi zararlarını isteyebileceklerdir.
 
TBK. m. 124, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde, borcun ifa edilmesi için süre verilmesini gerektirmeyen halleri düzenlemektedir. Bunlar:
 
❖ Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa,
❖ Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa
❖ Borcun ifasının belirli bir zamanda veya belirli bir zamanda gerçekleşmemesi üzerine ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa, haklı nedenle, ihbarsız, derhal fesih hakkı kullanılabilir.
 
5-SEÇENEK OLARAK YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN HAKLI NEDENLE DERHAL FESİH HAKKININ KULLANILMASI:
 
“ Karşılıklı borç doğuran akitlerde taraflardan birinin temerrüdü halinde borcun ifası için uygun mehil tayin edilmelidir. Verilen mehil içinde borç ifa edilmezse seçimlik haklar kullanılabilir. Ancak borcun tayin edilen süre içinde ifa edilmemesi veya borçlunun hal ve vaziyetinden ihtarın tesirsiz kalacağı anlaşılıyorsa bu durumda temerrüt ihtarına gerek yoktur. (T.C.YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ/ E. 2005/947/K. 2006/1248)”
Bu haktan hareketle, hak sahipleri, TBK. m. 125'de düzenlenen seçimlik haklarını kullanabilirler. Bunlar:
 
Aynen ifa ve gecikme tazminatı talep etmek,

Aynen ifadan vazgeçerek, borcun ifa edilmemesi sebebiyle müspet zararın tazminini talep etmek

Sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini talep etmek şeklindedir.

P. Y. mağdurları yukarıda belirtilen hakları kullanabilecekleri gibi, imzaladıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde haklı fesih hali için ayrıca kararlaştırılmış olan her ne nam altında olursa olsun P.
Y.'nın ödeme taahhütlerini, varsa cezai şartları da ilaveten talep edebileceklerdir.

Hak sahiplerince, sözleşmeden dönme ya da fesih hakkının kullanıldığı durumlarda, yüklenici P. Y. (S. İnşaat) tarafından dönme veya fesih bildirimine itiraz edilmesi durumunda oluşacak ihtilafın mahkemece karara bağlanması gerekeceği ve akdin feshedildiğinin tespitine dair mahkemeden karar alınması gerektiği unutulmamalıdır.